Memahami Fungsi dan Cara Menghitung NJOP

Bagi Anda yang berniat membeli rumah atau properti, Anda harus mengetahui cara menghitung NJOP atau lebih tepatnya Nilai Jual Objek Pajak. Pasalnya, NJOP ini berfungsi sebagai taksiran harga rumah dan bangunan yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunannya.

Begitu pun apabila Anda berniat menjual rumah atau properti, di mana NJOP bisa menjadi dasar untuk mematok harga agar tidak terlalu tinggi ataupun terlalu rendah. Begitu pun untuk mengetahui seberapa besar dana serta pajak yang akan ditanggung dari transaksi jual beli tersebut.

Artikel berikut ini akan memaparkan cara menghitung NJOP beserta contoh perhitungannya. Namun sebelum itu, mari ketahui lebih dulu pengertian dan fungsi dari NJOP.

Apa Itu NJOP?

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah salah satu variabel pokok dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Di mana NJOP menjadi dasar dalam pengenaan PBB untuk sektor perkotaan dan perdesaan (PBB-P2) hingga pada sektor perhutanan, perkebunan, dan pertambangan (PBB-P3). Karena itu, besaran pada NJOP ini memiliki pengaruh terhadap besaran tagihan PBB-P2 dan PBB-P3.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Bisa juga diartikan sebagai jumlah taksiran harga bangunan dan tanah yang diperoleh dari perhitungan berdasarkan luas tanah dan bangunan. Ketika tidak pernah terjadi transaksi jual beli, NJOP bisa ditentukan melalui perbandingan antara harga properti jenis, nilai perolehan baru, dan NJOP pengganti.

Kemudian, berdasarkan UU No. 12 Tahun 1985 tentang PBB, Bab V Ayat 2, NJOP ditetapkan setiap tiga tahun sekali melalui Keputusan Menteri Keuangan. Namun, bisa juga ditetapkan setiap setahun sekali untuk daerah yang mengalami perkembangan pesat.

Baca juga: Pengertian Objek Pajak Penghasilan dan Kategorinya

Fungsi NJOP

NJOP berfungsi sebagai pematok atau penentu dari harga minimal suatu bangunan. Misalnya, ketika pembeli atau penjual bangunan tidak mengetahui harga properti tersebut saat ini, mereka bisa melihat pada NJOP untuk membandingkan objek pajak tersebut dengan objek pajak lain, dalam hal ini tentunya objek pajak berupa tanah dan bangunan.

Apabila harga yang ditentukan lebih tinggi dari NJOP, maka pemilik properti menawarkan harga yang terlalu tinggi atau mahal. Begitu pun sebaliknya, jika harganya lebih rendah dari NJOP, di mana mungkin ada suatu hal yang memengaruhi penentuan harga tersebut. Dengan begitu, Anda bisa lebih berhati-hati dan menjadikannya sebagai bahan pertimbangan.

Besaran NJOP ini pun bisa berubah-ubah tergantung dari harga tanah dan bangunan di suatu kawasan. Biasanya, semakin maju suatu kawasan, maka akan semakin besar NJOP-nya. Begitu pun sebaliknya, kawasan yang lebih terpencil biasanya memiliki NJOP yang lebih rendah. Meski begitu, besaran tersebut dapat mengalami peningkatan seiring dengan berkembangnya kawasan tersebut.

Adapun mengetahui NJOP juga akan membantu dalam mengetahui besaran pajak yang akan ditanggung ketika terdapat transaksi jual-beli objek pajak. Hal tersebut karena NJOP juga digunakan sebagai dasar PBB.

Baca juga: NOP Adalah Nomor Objek Pajak, Ini Cara Mendapatkannya!

Cara Menghitung NJOP

Cara menghitung NJOP didasarkan pada penilaian yang pendekatannya terkait dengan perbandingan harga pasar. Di mana perbandingannya hanya bisa terjadi pada objek tanah sejenis, letaknya berdekatan, serta harga pasar yang sebelumnya telah diketahui. Perbandingan tersebut pun bisa diterapkan melalui sejumlah faktor yang berpengaruh terhadap harga tanah, misalnya lokasi, fasilitas di sekitar lokasi, kondisi tanah, hingga kemudahan akses.

Pada intinya, ketika terjadi transaksi jual beli, menentukan NJOP bisa ditetapkan berdasarkan pada tiga variabel berikut.

1. Perbandingan dengan Objek Pajak Lain

Dalam hal ini, penentuan NJOP didapat dari hasil banding dengan objek lain yang sejenis, letaknya tidak berjauhan, dan nilai jualnya telah diketahui.

2. NJOP Pengganti

Variabel ini digunakan untuk memperoleh NJOP berdasarkan hasil pendapatan atau pemasukan objek pajak yang dikenai penilaian.

3. Nilai Perolehan Baru

Perhitungan biaya ini didasari oleh transaksi pembelian dan dikurangi biaya yang harus dikeluarkan untuk penempatan objek pajak secara layak.

Kemudian, untuk cara menghitung NJOP, Anda perlu mengetahui terlebih dahulu tiga hal berikut ini.

  1. Luas total tanah
  2. Luas total bangunan
  3. NJOP per meter tanah dan bangunan yang terdapat dalam lokasi rumah tersebut

Setelah mengetahui ketiga hal di atas, maka Anda bisa menerapkan rumus berikut untuk membantu dalam cara menghitung NJOP.

  1. Total harga tanah = luas tanah x NJOP per meter tanah
  2. Total harga bangunan = luas bangunan x NJOP per meter bangunan
  3. Nilai jual rumah = total harga tanah + total harga bangunan

Contoh Perhitungan NJOP

Untuk lebih memahami cara menghitung NJOP, berikut ini contoh perhitungan sebuah rumah yang dijual di suatu wilayah dengan keterangan sebagai berikut.

  1. Luas tanah = 72 m2
  2. Luas bangunan = 36 m2
  3. NJOP per meter tanah = Rp2.000.000 per m2
  4. NJOP per meter bangunan = Rp3.000.000 per m2

Maka, perhitungan NJOP-nya adalah:

1. Total Harga Tanah = Luas Tanah X NJOP per Meter Tanah

= 72 x Rp2.000.000

= Rp144.000.000

2. Total Harga Bangunan = Luas Bangunan X NJOP per Meter Bangunan

= 36 x Rp3.000.000

= Rp108.000.000

3. Nilai Jual Rumah = Total Harga Tanah + Total Harga Bangunan

= Rp144.000.000 + Rp108.000.000

= Rp252.000.000

Dengan begitu, diketahui bahwa NJOP rumah tersebut adalah sebesar Rp252.000.000.

Baca juga: Subjek Pajak: Pengertian, Jenis, dan Perbedaannya dengan Objek Pajak

Penutup

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah dokumen legal penting layaknya akta jual beli dan sertifikat hak milik. NJOP digunakan sebagai dasar dari perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan yang wajib disetor setiap tahunnya.

Bagi pemilik properti, Anda bisa menggunakan aplikasi bisnis dan akuntansi untuk membantu mengatur pengelolaan keuangan, termasuk anggaran untuk pembayaran NJOP. Pasalnya, Accurate Online menyediakan lebih dari 200 jenis laporan keuangan dan bisnis yang mudah untuk digunakan dan bisa diakses secara fleksibel.

Accurate Online pun menyediakan fitur pengelolaan pajak lain, seperti Pajak Penghasilan (PPh), Pajak Pertambahan Nilai (PPN), hingga kepengurusan e-Faktur.

Jika Anda tertarik untuk menggunakannya, silahkan klik tautan gambar di bawah ini dan nikmati Accurate Online secara gratis selama 30 hari.