Contoh BPHTB dan Ketentuan Perhitungannya

BPHTB merupakan istilah yang erat kaitannya dengan transaksi jual beli properti, baik itu berupa tanah maupun bangunan. Dalam hal ini, BPHTB termasuk salah satu biaya yang harus dikeluarkan oleh pemilik properti di Indonesia. Karena itu, penting untuk mengetahui contoh BPHTB dan ketentuan perhitungannya.

BPHTB sendiri merupakan singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Bea ini memiliki dasar hukum yang jelas yakni Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009.

Untuk lebih memahami aturan terkait BPHTB, artikel berikut ini akan menjelaskan mengenai pengertian dari BPHTB, objek BPHTB, tarif BPHTB, contoh BPHTB, serta perhitungannya.

Apa Itu BPHTB?

BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Awalnya, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat. Namun, setelah terbit UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, BPHTB dialihkan menjadi salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

BPHTB dikenakan kepada seorang individu atau badan karena mereka mendapatkan hak atas tanah atau bangunan secara hukum. Dengan kata lain, pungutan ini ditanggung oleh pembeli dan hampir mirip dengan Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual.

Baca juga: Penyusutan Fiskal dan Ketentuan Perhitungannya

Objek BPHTB

Pasal 85 ayat (1) UU 28/2009 menjelaskan bahwa objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah atau bangunan. Perolehan tersebut dapat berasal dari pemindahan hak karena adanya transaksi jual-beli, peleburan usaha, hingga hadiah.

Lebih rinci, objek yang dikenakan tarif BPHTB meliputi:

  1. Jual-beli
  2. Pertukaran
  3. Hibah, wasiat, maupun hibah wasiat
  4. Pemasukan dalam perseroan dan badan hukum lain
  5. Peleburan usaha atau merger atau penggabungan usaha
  6. Hasil lelang non eksekusi
  7. Pemisahan hak yang menimbulkan peralihan
  8. Pelaksanaan putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap
  9. Hadiah

Di saat yang sama, meski objek cakupannya luas, terdapat perolehan hak atas tanah atau bangunan yang tidak dikenakan BPHTHB. Di antaranya adalah:

  1. Tempat yang ditinggali perwakilan diplomatik dan konsulat.
  2. Digunakan untuk kepentingan ibadah.
  3. Merupakan bangunan milik negara yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan maupun kepentingan umum.
  4. Ditempati oleh badan atau wakil organisasi internasional yang telah ditetapkan oleh menteri keuangan.
  5. Milik individu atau badan yang mendapatkannya melalui konversi hak tanpa perubahan nama.

Baca juga: Pemindahbukuan Pajak: Pengertian, Penyebab, dan Tata Cara Pengajuannya

Tarif BPHTB

Tarif BPHTB yang dikenakan yakni sebesar 5% dari harga jual yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Besaran NPOPTKP sendiri berbeda-beda di tiap daerah tergantung situasi. Namun, dalam Pasal 87 ayat (4) UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah, ditetapkan nominal NJOPTKP paling rendah yakni senilai Rp60 juta untuk per wajib pajak.

Kendati demikian, apabila perolehan hak tersebut berasal dari warisan atau hibah wasiat oleh orang yang masih memiliki hubungan darah, maka NPOPTKP yang ditetapkan paling rendah yakni senilai Rp300 juta.

Baca juga: Denda Pasal 7 KUP: Definisi, Besaran Sanksi, dan Cara Membayarnya

Contoh BPHTB dan Cara Menghitungnya

Adapun cara menghitung BPHTB ialah dengan mengalikan tarif dengan Nilai Jual Objek Pajak (NPOP) atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Dimana NJOP dan NPOP tersebut dikurangi terlebih dulu oleh Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) atau NPOPTKP yang nilainya telah dijabarkan sebelumnya.

BPHTB = 5% x (NPOP-NPOPTKP)

Untuk lebih memahami mekanisme perhitungannya, berikut ini beberapa contoh BPHTB dan cara menghitungnya.

1. Contoh BPHTB Jual Beli

Eka membeli rumah di Bandung dengan harga transaksi sebesar Rp800 juta, dimana nominal ini lebih besar dibanding NJOP-nya yakni sebesar Rp700 juta. Adapun pemerintah Kota Bandung menetapkan NPOPTKP sebesar Rp80 juta.

Karena NPOP lebih besar dari NJOP, maka yang digunakan dalam perhitungan adalah NPOP. Dengan demikian, perhitungan BPHTB-nya ialah:

BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)

BPHTB = 5% (800.000.000 – 80.000.000)

BPHTB = 5% x 720.000.000

BPHTB = 36.000.000

Maka, nilai BPHTB-nya adalah Rp36 juta.

2. Contoh BPHTB Warisan

Bu Ani mendapat warisan dari suami berupa tanah beserta bangunan di Jogja dengan nilai pasar sebesar Rp600 juta. Menurut NJOP, nilai rumah tersebut adalah sebesar Rp800 juta. Pemerintah Jogja pun menetapkan NJOPTKP untuk warisan sebesar Rp300 juta.

Karena NJOP lebih besar dari NPOP, maka nilai NJOP lah yang dipakai dalam perhitungan. Sehingga, perhitungan BPHTB-nya adalah:

BPHTB = 5% x (NJOP – NJOPTKP)

BPHTB = 5% (800.000.000 – 300.000.000)

BPHTB = 5% x 500.000.000

BPHTB = 25.000.000

Maka, nilai BPHTB-nya adalah Rp26 juta.

Baca juga: Formulir 1770 S, 1770 SS, 1770: Pengertian dan Perbedaan Dasar di Dalamnya

Penutup

Itulah penjelasan mengenai pengertian, ketentuan perhitungan, dan contoh BPHTB. Meski bukan termasuk pajak, pemahaman dan perhitungan terkait BPHTB sangatlah penting karena termasuk dalam proses legalitas pemindahtangan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Anda pun harus menyelesaikan urusan BPHTB dan pajak terlebih dahulu sebelum notaris atau PPAT dapat mendatangani akta pemindahan hak atas tanah dan bangunan.

Adapun pengeluaran BPHTB ini juga perlu Anda masukkan dalam pembukuan keuangan Anda. Sebab, seperti diketahui, nominal untuk BPHTB ini tidaklah sedikit. Dalam hal ini, Anda bisa menggunakan software akuntansi dan bisnis seperti Accurate Online.

Accurate Online merupakan software berbasis cloud yang menyediakan lebih dari 200 jenis laporan keuangan dan bisnis. Berbagai fitur dan keunggulan juga tersedia secara lengkap dan mudah untuk digunakan, serta bisa diakses kapan saja dan dimana saja.

Jika Anda tertarik untuk mencobanya secara gratis selama 30 hari, silahkan klik tautan gambar di bawah ini.