LTV adalah Rasio Pinjaman Terhadap Nilai, Seperti Apakah Perhitungannya?

Loan to Value atau LTV adalah istilah yang merujuk pada perhitungan jumlah hutang dalam pembelian rumah, yang nilainya kemudian dibandingkan dengan nilai rumah yang dibeli. LTV sangat penting untuk digunakan oleh pemberi pinjaman untuk mengukur nilai resiko dan sebagai pertimbangan apakah akan menyetujui pinjaman.

LTV berkaitan erat dengan pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebagai penentuan terhadap nilai kreditnya. Dimana saat mengajukan KPR, bank akan menghitung nilai LTV nasabah dan menganalisis properti yang menjadi agunan.

Lantas, bagaimana cara menghitung nilai LTV? Artikel ini akan menjawab pertanyaan tersebut sekaligus membahas lebih lanjut mengenai pengertian, fungsi, dan aturan terkait Loan to Value di Indonesia.

Apa Itu Loan to Value (LTV)?

Loan to Value atau LTV adalah istilah keuangan yang digunakan untuk menyebut ukuran pinjaman yang dibandingkan dengan nilai properti yang dijadikan agunan. Dengan kata lain, LTV adalah nilai kredit atau pembiayaan properti yang dapat diberikan bank kepada nasabah.

LTV berhubungan dengan rasio pinjaman yang diterima nasabah. Dimana besaran rasio ini bervariasi dan disesuaikan dengan luas serta tipe properti, baik itu rumah tapak, rumah susun, ataupun ruko. Hal ini pada akhirnya akan mempengaruhi besaran uang muka yang harus dibayarkan nasabah.

Rasio LTV biasanya dihitung sebelum sebuah lembaga keuangan menyetujui permohonan hipotek atau pinjaman untuk properti. Penilaian pinjaman dengan rasio LTV yang tinggi dianggap sebagai pinjaman yang beresiko tinggi, begitu pun sebaliknya.

Loan to Value akan mempengaruhi performa lembaga keuangan yang memberikan pinjaman. Investor yang akan berinvestasi di suatu lembaga keuangan pun akan melihat data rasio Loan to Value perusahaan tersebut.

Baca juga: Pengertian Rasio Liquiditas, Contoh, dan Macam-macam Rasionya

Fungsi Loan to Value

Fungsi rasio LTV adalah memberi informasi kepada pihak bank mengenai jumlah skor kredit nasabah dan rasio hutang terhadap pendapatan nasabah. Hal ini akan mempengaruhi keputusan disetujui atau tidaknya permohonan pinjaman. Dalam hal ini, bank atau lembaga keuangan telah menetapkan nilai tertinggi atau batas maksimum rasio LTV yang dapat diberikan kepada nasabah.

Adapun batas maksimum yang diberikan biasanya berbeda-beda pada setiap bank, namun tetap mengacu pada peraturan Bank Indonesia. Rasio LTV dari bank kemudian akan dibandingkan dengan LTV nasabah.

Apabila setelah dihitung, LTV nasabah sama atau di bawah nilai maksimum rasio LTV yang ditetapkan bank, maka nasabah tersebut berpeluang besar mendapatkan pinjaman. Hal inilah yang disebut sebagai rasio LTV yang baik.

Sebaliknya, apabila LTV nasabah berada di atas nilai maksimum rasio LTV bank, maka potensi pinjaman tersebut dapat cair sangatlah kecil. Sebab, lembaga keuangan tidak mau mengambil resiko terhadap kemungkinan kredit macet atau permasalahan lain yang mungkin muncul.

Fungsi lain rasio LTV adalah membantu nasabah mengebaluasi resiko yang didapat dari pinjaman ini. Semakin banyak pinjaman seorang nasabah, akan semakin besar pula resikonya. Sebab, banyaknya pinjaman berarti semakin banyak pula dana yang harus dikeluarkan karena tingginya suku bunga dan adanya beberapa biaya tambahan lain.

Baca juga: Rasio Keuangan: Pengertian, Fungsi, dan Berbagai Jenisnya

Aturan Loan to Value di Indonesia

Hingga saat ini, peraturan pemerintah yang mengatur LTV telah mengalami perubahan beberapa kali karena Bank Indonesia terus berupaya melakukan penyesuaian terkait dasar perhitungan LTV. Tujuannya agar masalah keuangan di sektor properti dapat diselesaikan dengan baik.

Untuk saat ini, perhitungan mengenai LTV di Indonesia diatur dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 21/13/PBI/2019. Aturan ini merupakan perubahan atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.

Dalam kebiajakan yang sudah diperbaharui ini, BI memberi kelonggaran terkait ketentuan LTV dan FTV (Financing to Value) dengan memberi kebebasan pada bank untuk mengatur rasio LTV kredit properti (KK) dan pembiayan properti (PP) fasilitas rumah pertama untuk semua tipe rumah.

Kebijakan ini meninngkatkan kesempatan masyarakat untuk memenuhi kebutuhan rumah pertama melalui KPR. Sebab, semakin longgar atau besar rasio LTV yang ditetapkan bank, maka semakin kecil DP yang disediakan nasabah. Hal ini akan meningkatkan daya beli masyarakat.

Baca juga: Current Ratio (Rasio Lancar): Pengertian, Rumus, Contoh dan Batasannya

Rumus Menghitung Loan to Value

Menghitung besarnya rasio LTV bisa dilakukan dengan membagi jumlah pinjaman dengan nilai agunan hasil appraisal. Nilai appraisal sendiri biasanya diberikan oleh analis properti dari pihak bank dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP).

Karena itu, jangan heran jika nilai rumah yang diberikan analis properti tidak sama dengan harga rumah yang akan dibeli. Sebab, mereka menganalisis berdasarkan keadaan terkini properti dengan mempertimbangkan faktor-faktor tertentu.

Adapun rumus atau formula untuk menghitung rasio LTV adalah:

Loan to Value (LTV) = Jumlah Pinjaman / Nilai Penilaian Properti

Sebagai contoh, Anda mengajukan pinjaman ke bank ABC sebanyak Rp750 juta untuk membeli rumah seharga Rp1 miliar. Jika pihak bank hendak menganalisis penilaian resiko pinjaman dengan menggunakan rasio Loan to Value, maka perhitungannya adalah:

Rasio LTV = Rp750.000.000 / Rp1.000.000.000

= 0.75 atau 75%

Diketahui, rasio LTV Anda adalah sebesar 75%. Jika batas maksimum LTV yang ditetapkan oleh bank ABC sebesar 80%, maka kemungkinan besar pengajuan pinjaman Anda akan disetujui.

Baca juga: Rasio Arus Kas: Pengertian, Jenis, dan Rumusnya

Penutup

Pada akhirnya, penggunaan rasio Loan to Value sangat bermanfaat, baik bagi pihak bank sebagai pemberi pinjaman maupun bagi nasabah sebagai peminjam. Bagi pihak bank, fungsi rasio LTV adalah sebagai pengukur kemampuan nasabah dalam membayar pinjamannya sekaligus sebagai acuan menolak atau menerima pengajuan peminjam nasabah.

Sementara, bagi nasabah, rasio LTV berguna untuk mengukur kemampuan keuangannya dan juga merupakan indikator kesehatan keuangan pribadi atau bisnisnya. Karena itu, penting untuk mengelola keuangan secara cermat. Dalam hal ini, Anda bisa menggunakan software akuntansi dan bisnis seperti Accurate Online.

Accurate Online menyediakan lebih dari 200 jenis laporan keuangan dan bisnis yang akan memudahkan proses pembukuan keuangan Anda. Berbagai fitur juga tersedia secara lengkap dan bisa diakses kapan saja serta dimana saja.

Jika tertarik, klik langsung tautan gambar di bawah ini dan nikmati Accurate Online secara gratis selama 30 hari.