BPHTB: Pengertian, Tarif, dan Cara Menghitungnya

Seperti yang kita ketahui bersama bahwa tanah adalah bentuk investasi lain selain emas, rumah, dan juga saham. Untuk Anda yang ingin menjalankan investasi ini, maka Anda harus memahami pengertian, tarif, objek dan cara menghitung serta mengurus BPHTB.

Saat ini, harga tanah terus meningkat secara signifikan menyusul semakin minimnya jumlah tanah dan sudah semakin banyaknya pembangunan perumahan. Untuk Anda yang menjadikan tanah sebagai objek investasi atau ingin serius terjun dalam bisnis jual beli tanah, maka terdapat beberapa hal yang harus Anda ketahui, yakni Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB.

Lantas, apa itu BPHTB? Bagaimana cara menghitung dan syarat untuk mengurusnya? Tenang, karena kami sudah menyiapkan rangkumannya di bawah ini.

Pengertian BPHTB

Pada dasarnya BPHTB adalah penarikan atas pendapatan hak tanah dan atau bangunan. Penarikan harus ditanggung oleh pihak pembeli dan hampir serupa dengan PPh atau Pajak Penghasilan penjual. Sehingga, pembeli dan penjual memiliki tanggung jawab yang sama untuk membayar pajak.

Baca juga: ETAX 40005: Ini Penyebab dan Cara Mengatasinya

Tarif BPHTB dan Subjek yang Dikenakan

Pada mulanya, BPHTB hanya ditarik oleh pihak Pemerintah Pusat. Tapi setelah diterbitkannya Undang-undang Nomor 28 tahun 2009 terkait pajak Daerah dan Retribusi Daerah, maka BPHTB pun dialihkan menjadi salah satu jenis pajak yang ditarik oleh pemerintah kabupaten atau kota.

BPHTB akan ditarik pada orang ataupun badan yang sudah memperoleh hak atas tanah ataupun bangunannya secara hukum.

Untuk tarif BPHTB adalah sebesar 5% dari harga jual yang sudah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau yang disingkat dengan NPOPTKP. Jadi, BPHTB bukanlah termasuk bea pajak. Kenapa? karena pada dasarnya Bea dan Pajak berbeda.

Baca juga: Mengenal Self Assessment System dalam Pembayaran Pajak di Indonesia

Apa Bedanya Bea dan Pajak?

Perbedaan pertama antara pajak dan bea adalah pembayaran pajak harus terjadi lebih dulu daripada saat terutang. Misalnya, ada seorang pembeli tanah bersertifikat yang harus membayar BPHTB sebelum melakukan transaksi atau sebelum akta dibuat dan ditandatangani.

Hal tersebut terjadi juga di dalam Bea Materai. Siapa saja pihak yang membeli materai tempel, maka artinya dirinya sudah membayar bea materai, walaupun memang belum terjadi ketika terutang pajak.

Perbedaan kedua terletak pada frekuensi pembayaran bea terutang yang mampu dilakukan secara insidental ataupun berkali-kali dan tidak terikat oleh waktu. Contohnya ketika membeli ataupun membayar materai tempel yang bisa dilakukan kapan saja dan dimana saja.

Pun sama halnya saat membayar BPHTB terutang. Tentunya hal ini berbeda dengan pajak yang harus dibayarkan sesuai dengan jumlah waktu yang sudah ditentukan.

Baca juga: Pajak Pembeli Rumah: Ini Tarifnya yang Harus Dipenuhi Oleh Pembeli dan Penjual

Syarat BPHTB

Ketika Anda ingin melakukan kegiatan jual beli tanah atau tanah berikut dengan banungannya, maka syarat BPHTB yang harus Anda penuhi adalah sebagai berikut:

1. SSPD atau Surat Setoran Pajak Daerah BPHTB.
2. Fotokopi SPPT PBB atau Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan untuk tahun tersebut.
3. Fotokopi KTP si wajib pajak.
4. Fotokopi STTS atau Surat Tanda Terima Setoran atau struk ATM bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir.
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti akta jual beli, sertifikat, girik atau letter

Jika Anda memperoleh tanah atau rumah untuk waris, hibah, atau jual beli waris, maka syarat BPHTB yang harus dipenuhi adalah sebagai berikut:

1. SSPD atau Surat Setoran Pajak Daerah BPHTB.
2. Fotokopi SPPT PBB atau Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan untuk tahun tersebut.
3. Fotokopi KTP si wajib pajak.
4. Fotokopi STTS atau Surat Tanda Terima Setoran atau struk ATM bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir.
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti akta jual beli, sertifikat, girik atau letter
6. Fotokopi Akta Hibah atau Surat Keterangan Waris.
7. Fotokopi KK atau Kartu Keluarga.

Baca juga: Kode Klu Pajak: Ini Pengertian dan Cara Cek Kodenya

Cara Menghitung Tarif BPHTB

Untuk menghitung tarif BPHTB, Anda bisa menggunakan rumus berikut ini:

BPHTB = Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP).

Setiap daerah memiliki besaran NPOPTKP yang berbeda-beda, tapi berdasarkan Undang-Undang No. 28 tahun 2009 pasal 87 ayat 4 sudah ditetapkan bahwa besaran paling rendah NPOPTKP adalah sebanyak 60 juta rupiah untuk setiap wajib pajak.

Namun, jika perolehan hak tersebut berasal dari hibah wasiat atau waris yang diterima pribadi masih memiliki hubungan darah dalam satu garis keturunan lurus satu derajat ke bawah, termasuk istri, maka NPOPTKP paling rendahnya adalah sebanyak 300 juta rupiah.

Nilai pokok pajak BPHTB yang terutang akan dihitung dengan cara mengalikan tarif dengan NPOP atau Nilai Perolehan Objek pajak setelah dikurangi dengan NPOPTKP. NPOPTKP adalah nilai pengurangan NPOP sebelum akhirnya dikenakan tarif BPHTB.

Contoh kasus:

Katakanlah ada sebidang tanah kosong di Jakarta dengan luas 1000 m2, NPOP nya adalah 1 juta rupiah per meter, dan NJOPTKP di DKI Jakarta adalah sebesar 80 juta rupiah. Lalu, didapatkan kesepakatan antara kedua belah pihak dengan harga 2 juta permeter.

Nah, nilai NPOP atau nilai transaksinya berarti adalah 1000m2 x 2 juta= 2 miliar rupiah. Lalu, berapakah besaran PPH dan BPHTB nya:

PPh = 5% x NPOP

Jadi, 5% x 2 Milyar = 100 juta Rupiah

Untuk menghitung BPHTB maka rumusnya adalah 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Jadi, 5% x (2 miliar rupiah – 80 juta rupiah) = 96 juta rupiah

Baca juga: Brevet Pajak: Ini Pengertian dan Manfaatnya

Ketentuan BPHTB

Agar bisa memenuhi unsur legalitas, maka proses pemindahtanganan hak atas tanah dan atau bangunan harus dibantu oleh PPAT atau Notaris.

Terdapat beberapa ketentuan tertentu yang harus Anda perhatikan untuk bisa mendapatkan hak tersebut secara legal, seperti yang sudah diatur di dalam Pasal 91 dan Pasal 92 UU PDRD.

1. Jika wajib pajak sudah menyerahkan bukti pembayaran pajaknya, maka PPAT atau notaris bisa menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut.
2. Kepala kantor yang mengurus pelayanan lelang negara dan kepala yang mengurus pertanahan pun hanya bisa menandatangani risalah lelang perolehan hak tersebut setelah wajib pajak sudah memberikan bukti pembayaran pajak.
3. Membuat akta atau risalah lelang yang akan dilaporkan pada kepala daerah minimal di tanggal 10 pada bulan selanjutnya.

Risalah lelang dalam hal ini adalah kutipan risalah lelang yang sebelumnya sudah ditandatangani oleh kepala kantor yang mengurus pelayanan lelang negara.

Baca juga: Insentif PPh 21 DTP Karyawan Diperpanjang? Ini Jawabannya!

Sanksi Pelanggaran

Sesuai dengan Pasal 93 ayat satu hingga ayat 3 UU PDRD, jika terdapat PPAT ataupun notaris dan kepala kantor yang terbukti melanggar ketentuan, maka akan dikenakan sanksi administratif denda sebanyak 7,5 juta rupiah untuk setiap pelanggarannya.

Kepala kantor yang melayani lelang negara pun akan dikenakan denda sebanyak 250 ribu rupiah per laporannya.

Baca juga: Pengertian Objek Pajak Penghasilan dan Kategorinya

Objek yang Dikenakan Tarif BPHTB

Berdasarkan Pasal 85 ayat (1) UU 28/2009, Objek BPHTP adalah perolehan hak tanah ataupun banungan. Perolehan tersebut bisa berasal dari pemindahan hak karena terjadi kegiatan jual beli, peleburan usaha, pemekaran usaha, penunjukkan pembeli dalam kegiatan lelang, dan juga hadiah.

Detail terkait yang dikenakan tarif BPHTB adalah jual beli, pertukaran, waris, hibah, pemasukan dalam wasiat atau badan hukum lainnya, hibah wasiat, pemisahan hak yang menyebabkan peralihan, penunjukan pembeli ketika terjadi kegiatan lelang, penggabungan usaha atau merger, hadiah, pemekaran usaha, peleburan usaha, hasil lelang dengan non eksekusi, serta pelaksanaan putusan hukum dengan kekuatan hukum yang tetap.

Disisi lain, hak dasar yang menjadi objek BPHTB mencakup hak guna usaha, hak milik, hak pakai, hak guna bangunan, hak pengelolaan, dan hak milik atas atuan rumah susun.

Walaupun cakupan objek pajaknya luas, namun tidak semua perolehan hak atas tanah dan bangunan bisa dikenai BPHTB.

Baca juga: Tax Refund: Ini Cara Melakukan dan Mengklaimnya Saat Pandemi Covid-19

Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB

Terdapat setidaknya 6 pihak yang tidak dikenakan BPHTB, yaitu:

1. Perwakilan diplomatik, konsulat dengan berdasarkan perlakuan timbal balik.
2. Negara untuk menyelenggarakan kegiatan pemerintah ataupun pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang sudah ditetapkan oleh Menteri Keuangan.
4. Individu atau badan lain karena adanya konversi hak serta perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama pemilik.
5. Warisan atau wakaf.
6. Digunakan untuk keperluan ibadah.

Baca juga: Faktur Pajak Digunggung: Ini Cara Membuat Dan Melaporkan Untuk Pedagang Eceran

Penutup

Demikianlah penjelasan lengkap dari kami tentang BPHTB. Jadi, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB adalah penarikan atas pendapatan hak tanah dan atau bangunan.

Bila Anda masih kesulitan untuk menghitung besaran BPHTB yang harus Anda keluarkan untuk bisnis atau usaha Anda, atau Anda masih kesulitan dan tidak memiliki waktu untuk mengurus pajak bisnis Anda, maka Anda bisa mulai mencoba menggunakan aplikasi bisnis dan akuntansi dari Accurate Online.

Accurate Online memiliki fitur perpajakan yang sudah terdaftar dan diawasi oleh Direktorat Jenderal Pajak. Dengan fitur tersebut Anda akan mendapatkan dukungan e-Faktur, e-Billing, e-Filling, e-Faktur, dan Anda akan lebih mudah menghitung PPN dan PPh.

Selain itu, Anda bisa langsung menarik data laporan keuangan yang sudah disajikan secara instan oleh Accurate Online untuk kebutuhan pelaporan pajak Anda.

Jadi tunggu apa lagi, segera coba Accurate Online sekarang juga dengan klik banner di bawah ini.